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Halten oder verkaufen?

Stellen Sie sich vor, Sie wollen eine Liegenschaft veräußern. Sie geben ein Gutachten in Auftrag. Der Gutachter kommt zum Schluss, dass Sie einen Kaufpreis von EUR 4,9 Mio. erzielen können. Mit dieser Preisvorstellung gehen Sie dann an den Markt. Und ... nichts passiert. Sechs Jahre später geht die Liegenschaft dann für einen Kaufpreis von 2,5 Mio. Euro über den Ladentisch, d. h. für rund die Hälfte des zuerst angesetzten Verkaufspreises. Was war schief gelaufen?

Das Objekt - es handelt sich in unserem Beispiel um ein damals leer stehendes Lager / Logistikgebäude mit untergeordneten Büroflächen - wird deutlich überteuert am Markt angeboten. U. a. sind die fiktiven Mieten zu hoch angesetzt und die Herstellungskosten für das Gebäude übergewichtet. Dadurch haben sich Käufer, die ernsthaft an der Liegenschaft interessiert waren, gar nicht erst mit dem Kaufobjekt beschäftigt.

Zum eigentlichen Marktwert - der vor sechs Jahren zwischen 3,1 bis 3,3 Mio. Euro gelegen hätte - gibt es in den Jahren drei bis vier Angebote. Die Verkäuferseite ist aufgrund der Preisvorstellungen auf der Basis eines Verkehrswert-Gutachtens nicht bereit, vom ermittelten Kaufpreis abzuweichen. Am Objekt wird fest gehalten. Zu einem späteren Zeitpunkt ist der Bedarf jedoch erloschen oder das Objekt als viel "zu teuer" in den Köpfen manifestiert.

In der Zwischenzeit nagt der Zahn der Zeit am Objekt, es ist optisch stark in Mitleidenschaft gezogen, weil die Mieter ausgezogen sind. Viele Kanäle versuchen ihr Glück, das Objekt ist am Markt zu verschiedenen Konditionen zu erwerben. Potenzielle Erwerber sind verunsichert. Die unrühmliche Bekanntheit der Liegenschaft führt zu unbegründeten Absagen. Sich mit den Fakten zu beschäftigen, kommt für viele gar nicht mehr infrage.

Verkehrswert: Hohe Preise - hohe Einbußen

Verfall und negatives Image machen den Verkauf nicht leichter. Im Gegenteil: Sie führen zu einem weiteren Nachlass, den der Anbieter akzeptieren muss. Zudem fließen in all den Jahren keine Mieteinnahmen aufgrund des Leerstands. Die Finanzierungsund Bewirtschaftungskosten stehen damit über den gesamten Zeitraum der Vermarktung rot im Buch. Dieser Fall aus der Praxis lehrt, dass überteuerte Preisvorstellungen auf der Basis eines konventionellen Verkehrswert-Gutachtens zu hohen Einbußen führen können.

Verständlich, dass Verkäufer vom Boom der Logistikbranche und ihren Anforderungen nach Lager- und Logistikflächen profitieren möchten. Aber wie wollen Immobilien zum richtigen Zeitpunkt, am richtigen Ort und zum richtigen Preis verkauft werden? Nicht zu früh, nicht zu spät - nicht zu teuer, nicht zu billig? Mit welchem Verfahren hätte man dem Käufer besser helfen können?

Sachwert: kein höherer Mietpreis

Ein kleiner Exkurs in herkömmliche Verfahren hilft zu verstehen, was in der Vergangenheit schief lief. Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der baulichen Anlagen, d. h. insbesondere der Gebäude. Dieser wird vom Bodenwert getrennt nach Herstellungswerten ermittelt. Alterswertminderungen werden hiervon in Abzug gebracht. Brachenkenner wissen jedoch um den Preisdruck im Rahmen von Logistikausschreibungen, denen sich die Logistikdienstleister (das Gros der heutigen Mieter) stellen müssen. Eine bautechnisch höherwertige Immobilie rechtfertigt jedoch in den meisten Fällen gegenüber einer weniger hochwertigen Immobilie bei gleicher Funktionalität keinen höheren Mietpreis.

Der Bodenwert gewinnt dagegen bei der aktuellen hohen Nachfrage nach Industrieund Logistikimmobilien zusehends an Bedeutung. Lagerflächen in deutschen Ballungsräumen werden knapp; Großstädte wie München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart können die Nachfrage nicht mehr befriedigen. Je nach Lage - gefragtes Ballungszentrum oder unattraktive Lage ohne Infrastruktur - ist der Bodenwert entsprechend stark zu gewichten.

Ertragswert: Mehr Spielräume

Das hingegen berücksichtigt den Bodenwert und u. a. langfristig erzielbare Mieteinnahmen für bebaute Flächen. Entscheidend ist hier der richtige Mietansatz. Oft unberücksichtigt bleiben korrekte Ansätze für Leerstände. Gerade bei klassischen Renditeobjekten wie Gewerbe- und Logistikparks entstehen große Interpretationsräume.

Vergleichswert: kaum Transparenz

Das Vergleichswertverfahren hilft bei Unsicherheit, kann jedoch bei falschen Basiswerten zu keinem richtigen Ergebnis führen. Es mangelt insgesamt bei Lager- und Logistikimmobilien an Transparenz am deutschen Markt, notwendige Vergleichsfälle sind oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Ein Zentralregister, das alle Immobilienverkäufe oder die ausgehandelten Preise sowie Sonderkonditionen erfasst und allen Marktteilnehmern zur Verfügung steht, gibt es nicht.

Aus all diesen Gründen und Lücken in den Verfahren werden häufig 200 Seiten starke, detaillierte Wertgutachten erstellt. Hält man jedoch endlich das Gutachten in den Händen - hier gehen teilweise Wochen ins Land - wird häufig eine falsche Preisindikation ermittelt. Ursachen sind die Übergewichtung des Sachwertes, falsche Ansätze für Mieten und Leerstände, aber auch grundsätzliche Verständnisprobleme für Industrieund Logistikimmobilien.

Nutzung entscheidend

Was alle herkömmlichen Verfahren eint ist, dass sie die Nutzung der Industrie- oder Logistikimmobilie völlig unberücksichtigt lassen. Und das, obwohl die boomende Industrie- und Logistikimmobilienbranche sich in ihren Anforderungen stark weiterentwickelt hat. Wer sich den Markt der Logistikimmobilien näher anschaut, erkennt schnell die Unterschiede zwischen Lagerhallen der ersten Generation mit 6,50 m Höhe und großen neuen Logistikimmobilien - häufig in größeren Parks angelegt - mit bis zu 12-14,5 m Höhe. Hallengebäude ändern zudem häufig ihren Verwendungszweck - stehen heute für Produktionsprozesse, morgen für Servicezwecke und später für Lagerung oder sogar für den Handel zur Verfügung.

Um die Chancen und Risiken einer Immobilie differenzierter auszuloten, muss man tiefer in die Analyse einsteigen. Man muss nicht nur viel von Immobilien verstehen, sondern auch ein Gespür für die Bedürfnisse und Veränderungen des Marktes entwickeln. Lange hypothetische Abhandlungen, verklausulierte Berichte, theoretisch aufgeblähte Gutachten, mit denen man sich sicher glaubt, aber schon mal eine gute Verkaufssituation und den optimalen Zeitpunkt verpasst, führen da nicht weiter.

Realogis setzt auf Nutzwert

Aufgrund der Zerklüftung des Marktes, den Nachteilen aus den herkömmlichen Bewertungsverfahren und um Eigentümern und Investoren ordentliche Informationen an die Hand zu geben, mit denen sie tagesaktuell wissen, was ihre Immobilie wert ist, hat das Logistikberatungsunternehmen Realogis nun ein eigenes Verfahren entwickelt. Das Realogis Nutzwertverfahren © wurde auf Basis langjähriger Erfahrung nahe an den Bedürfnissen von Eigentümern und Investoren ausgerichtet und basiert auf über 100 Transaktionen von deutschen, angelsächsischen sowie amerikanischen Investoren. Diese haben Realogis-Mitarbeiter in den vergangenen sechs bis acht Jahren selbst begleitet. Zu den Deals zählen Investment-, Logistikimmobilien-sowie Sale-and-Lease-back-Transaktionen.

Mit dem neuen elektronischen Nutzwertverfahren, das auf vier Typklassifizierungen, Basismultiplikatoren und entscheidenden Faktoren wie Bodenwert, Vermietungsstand, Laufzeit der Mietverträge beruht, ist Realogis in der Lage, bundesweit und europaweit innerhalb von wenigen Tagen sehr große Immobilienbestände schnell zu erfassen und nachvollziehbar zu bewerten. Abweichungen liegen bei 5 bis maximal 10 Prozent vom tatsächlichen Wert der Immobilie, der dann am Markt erzielt wird.

Neben dem erfolgreichen Einsatz durch Kunden hat das neue Realogis Nutzwertverfahren © bereits ein amtliches Testat aus der Forschung und Wissenschaft erhalten. Prof. Gerrit Leopoldsberger, Professor für Immobilienbewertung an der Hochschule Nürtingen-Geislingen, war fachlicher Autor des neuen Verfahrens, das im Rahmen eines Fachlehrganges vorgestellt und auf Akzeptanz im Markt sowie Schlüssigkeit überprüft und abgesegnet wurde.

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